Оценка автотранспорта
Оценка недвижимости
Техническая экспертиза
Аварийный комиссариат
Автострахование
Сервисные талоны
Обучение оценщиков
Прайс-лист
Лицензии, сертификаты
Рекомендации, отзывы
Контакты
 
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

   Целью оценки является определение стоимости недвижимого имущества для реализации на рынке, или определение стоимости нанесенного ущерба при стихийном бедствии, затоплении, пожаре, как по заявке страховых компаний, так и по заявке физических или юридических лиц для судебного делопроизводства.

   Оценщик – физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности. Оценщик, работающий по договору со Страховыми компаниями, обязан пройти аккредитацию в Агентстве Республики Казахстан по регулированию надзору финансового рынка и финансовых организаций. Оценщик, прошедший аккредитацию Банка Второго Уровня, может обслуживать Банк в области оценочной деятельности.
   Заказчик – физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика.
   Объект оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых может осуществляться оценочная деятельность.
   Отчет об оценке – передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям Закона РК "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан". Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки. Однако, эти предположения могут измениться с течением времени.
   Метод оценки – совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объекта (ст.2 Закона РК "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан").
   Существуют 3 метода оценки недвижимого имущества:
   1. Доходный метод - основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов. При оценке недвижимого имущества такой метод применяется крайне редко.
   2. Сравнительный метод – основывается на анализе цен покупки и продажи, сложившихся в текущий момент на первичном и вторичном рынках. Используется в основном при оценке недвижимого имущества.
   3. Затратный метод – основывается на том, что в качестве стоимости оцениваемого объекта принимаются затраты на его изготовление или восстановление. Используется при оценке стоимости ремонта путем составления калькуляций.
   Стоимость восстановительного ремонта – величина затрат на ремонт (восстановления до начального состояния).
   Дефект элемента здания – неисправность (изъян) элемента здания, вызванная нарушением правил, норм и технических условий при его изготовлении, монтаже или ремонте.
   Капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
   Накладные расходы – учитывают в своем составе затраты ремонтно-строительных (строительно-монтажных) организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением.
   Неисправность элемента здания – состояние элемента, при котором им не выполняется хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований.
   Повреждение элемента здания – неисправность элемента здания или его составных частей, вызванная внешним воздействием (событием).
   Прямые затраты – учитывают в своем составе стоимость оплаты труда рабочих, материалов, изделий, конструкций и эксплуатации строительных машин.
   Реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
   Ремонт здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
   Сметная прибыль (плановые накопления) – это сумма средств, необходимая для покрытия отдельных (общих) расходов ремонтно-строительных (строительно-монтажных) организаций, не относимых на себестоимость работ, и являющаяся нормативной (гарантированной) частью стоимости (цены) строительной продукции.
   Сметная стоимость строительных работ в базисном (постоянном уровне) – определяется на основе действующих сметных норм и цен.
   Сметная стоимость строительных работ в текущем уровне – определяется на основе цен сложившихся ко времени составления смет.
   Текущий ремонт здания – ремонт здания и целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
   Техническое обслуживание жилого здания – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств.
   Эксплуатационные показатели здания – совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационные качества.
   Элементы здания – конструкции и технические устройства, составляющие здание, предназначенные для выполнения задание.

   Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости не могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
   По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

  • Рынок земли (земельных участков);
  • Рынок жилья;
  • Рынок нежилых помещений;
  • Рынок промышленной недвижимости.
   1. Задачи оценки недвижимого имущества.
   В соответствии с существующей правовой нормативной базой экспертная практика определяет решение следующих задач в области оценки:
  • Определение суда о назначении экспертизы, в котором, кроме общепринятых сведений, должны быть также сведения о времени и характере повреждений отдельных помещений, зданий или сооружений.
       Для более полного и объективного решения вопроса, связанного со стоимостью восстановительного ремонта предпочтительно, что бы исследование такого характера назначалось в кратчайшее время после затопления, пожара и т.д., так как со временем следы изменяются, выполняются первоочередные работы по устранению последствий разрушения для возможности дальнейшего проживания и т. д.;
  • Вопросы, ставящиеся на разрешение экспертов не должны носить юридического характера, например: "Какова стоимость нанесенного ущерба в связи с затоплением квартиры?", правильно будет поставить вопрос так: "Какова стоимость восстановительного ремонта в связи с затоплением?";
  • Акты, подтверждающие факты разрушения (акты о факте затопления, акты о факте пожара), где указано, когда произошло затопление, пожар и т.д., с указанием помещений подвергшихся разрушению;
  • Копия инвентаризационного дела или технического паспорта, выданная БТИ, ОРН или УРН, в которых содержатся сведения о планировке помещений, квартир или домовладений, с указанием жилой и общей площади, год постройки дома и его частей, техническая характеристика основных конструкций.;
       Материалы, направляемые эксперту, должны быть подшиты, пронумерованы, и иметь опись. Представление необходимых материалов в полном объеме позволит в установленный срок и качественно провести экспертное исследование, дать исчерпывающие и обоснованные ответы на поставленные вопросы.
  • При проведении судебно-строительных экспертиз, связанных с решением вопросов о стоимости восстановительного ремонта, для объективного и всестороннего решения вопроса необходимо произвести осмотр помещений. Осмотр в соответствии с требованиями ст. 177 ГПК РК проводиться экспертом в присутствии сторон, судебного пристава, судебного исполнителя или другого представителя суда.
   2. Порядок проведения осмотра недвижимого имущества.
   При поступлении заявки, составляется договор между компанией и заказчиком.

   Элементы осмотра. Составляется дефектный акт осмотра, который содержит:
  • Данные правоустанавливающих документов;
  • Данные анализа правоустанавливающих документов на собственность;
  • Копии удостоверения личности, РНН;
  • Фотоматериалы.
   Фотоматериал готовится в следующем порядке: например имеется повреждение при затоплении. НЕОБХОДИМО сделать фото общего вида недвижимого имущества обязательно с входной дверью в подъезд (многоэтажный дом).
   Затем проводится детализация снимков – вход в квартиру или дом, каждую комнату в отдельности, сан. узел, ванную комнату, кухню. Если имеются повреждения, например при затоплении необходимо зафиксировать места повреждения.
   При поступлении заявки от клиента для судебного делопроизводства или мирового соглашения осмотр недвижимого имущества ((квартиры, частного дома, земельного участка) проводится только в присутствии обеих. Приглашение на экспертизу, как правило, осуществляется телеграммой с уведомлением о вручении таковой. Извещение должно быть вручено адресату не позднее, чем за 3 дня до проведения осмотра - если адресат проживает в этом же городе, и за 6 дней иногороднему.
   При осмотре страховых случаев по направлению присутствие страховщиков не обязательно (условия договора).
   Примечание:
   Услуги оценщика по недвижимому имуществу отражены в единых расценках. Выезд эксперта-оценщика к месту оцениваемого объекта проводится за счет клиента, или по единым тарифам за отдельную плату (на машине компании).
   При составлении дефектного акта ОБЯЗАТЕЛЬНО наличие справки ЖКХ (где устанавливается причинная связь повреждений, возникших при затоплении или других видах повреждений).

© 2013